Le dispositif immobilier Jeanbrun, également appelé statut de bailleur privé, révolutionne la défiscalisation des revenus locatifs en offrant un cadre fiscal inédit aux investisseurs. Entré en vigueur dans le cadre de la loi des finances le 21 février 2026, ce mécanisme permet de réduire significativement l’impôt sur vos revenus fonciers grâce à un système d’amortissement avantageux.
Pour les propriétaires bailleurs, comprendre ce nouveau dispositif devient essentiel pour optimiser leur stratégie patrimoniale. Un conseiller en investissement immobilier en Essonne peut vous accompagner dans cette démarche et maximiser vos avantages fiscaux.
Qu’est-ce que le dispositif immobilier Jeanbrun ?
Le remplaçant du Pinel avec le statut du bailleur privé
Le dispositif immobilier Jeanbrun s’inscrit dans la continuité du Pinel, tout en proposant une approche différente. Il s’adresse aux bailleurs privés qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf. Contrairement à son prédécesseur qui reposait sur une réduction d’impôt directe, ce nouveau mécanisme privilégie la déduction des charges et l’amortissement du bien sur les revenus fonciers.
Un nouveau cadre fiscal pour relancer le marché locatif
Face au ralentissement du marché de l’immobilier neuf, ce dispositif vise à stimuler la construction et l’offre locative. Il répond à un double objectif : encourager l’investissement privé tout en maintenant une offre de logements accessibles. Le cadre fiscal proposé offre plus de souplesse aux investisseurs, notamment en matière de zonage géographique.
La période d’application du dispositif immobilier Jeanbrun
Le dispositif est applicable depuis le 21 février 2026 et jusqu’au 31 décembre 2028. Cette mise en place progressive permet aux investisseurs de préparer leurs stratégies patrimoniales et d’anticiper leurs projets. La durée d’application s’étend sur plusieurs années, assurant une certaine stabilité fiscale pour les propriétaires engagés.
Le principe de la déduction fiscale sur les revenus fonciers
Le mécanisme repose sur l’amortissement du bien immobilier, environ 80% de la valeur du bien (hors valeur du terrain), qui vient directement réduire les revenus fonciers imposables. Cette déduction permet de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans certaines limites. L’avantage fiscal s’étale ainsi sur la durée de détention du bien, offrant une optimisation fiscale pérenne.
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Quels sont les points forts du dispositif immobilier Jeanbrun ?
Un taux d’amortissement avantageux selon le niveau de loyer
Le dispositif propose trois taux d’amortissement différenciés, calculés sur 80 % de la valeur du bien, selon le niveau de loyer consenti :
- Loyer intermédiaire : 3,5 % / an, plafonné à 8 000 € / an
- Loyer social : 4,5 % / an, plafonné à 10 000 € / an
- Loyer très social : 5,5 % / an, plafonné à 12 000 € / an
Plus le propriétaire applique un loyer modéré par rapport au marché, plus le taux d’amortissement est élevé. Cette logique incitative favorise l’accessibilité au logement tout en maximisant l’avantage fiscal pour l’investisseur.
Un investissement possible sur l’ensemble du territoire
Contrairement aux dispositifs d’investissement immobilier précédents limités à certaines zones tendues, le dispositif Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français. Cette ouverture géographique offre davantage de choix aux investisseurs et permet de dynamiser des marchés locatifs jusque-là moins sollicités.
L’imputation sur le revenu global et le déficit foncier
Le déficit foncier généré peut être imputé sur le revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. Au-delà, l’excédent reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette flexibilité constitue un atout majeur pour l’optimisation fiscale.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif immobilier Jeanbrun ?
Les critères d’éligibilité du bien immobilier
Le logement doit être neuf ou réhabilité (les travaux doivent représenter 30% de la valeur du bien). Le dispositif immobilier Jeanbrun s’applique exclusivement aux logements situés dans des immeubles collectifs.
Les maisons individuelles sont donc exclues. Les acquisitions concernent uniquement les biens destinés à la location nue à titre de résidence principale du locataire.
Certains travaux de rénovation dans l’ancien peuvent également être éligibles sous conditions strictes.
Les performances énergétiques et l’engagement locatif
Le bien doit respecter des normes environnementales précises, avec un niveau de performance énergétique élevé (réglementation RE2020 pour le neuf, et atteinte d’un DPE de classe A ou B pour l’ancien rénové). L’investisseur s’engage à louer le logement pour une durée minimale de neuf ans. Cet engagement garantit la pérennité de l’offre locative et conditionne l’accès aux avantages fiscaux.
L’encadrement des loyers et les trois échelons
Le dispositif prévoit trois niveaux de loyers plafonnés, correspondant à trois taux d’amortissement distincts. Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est important. Cette graduation permet à chaque investisseur de choisir l’équilibre entre rentabilité locative et optimisation fiscale.
L’importance de faire appel à un conseiller en investissement immobilier en Essonne
Compte tenu de la complexité du dispositif, solliciter un conseil en placement immobilier s’avère précieux. Pour maximiser les bénéfices du dispositif immobilier Jeanbrun, un conseiller en investissement immobilier en Essonne pourra analyser votre situation fiscale, identifier les opportunités locales et sécuriser votre projet d’investissement.
Pour optimiser votre stratégie patrimoniale et sécuriser votre investissement, contacter notre cabinet de gestion de patrimoine en Essonne et dans le Var ARTMONIAL GESTION.
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En savoir plus sur le dispositif Jeanbrun
Peut-on louer le bien à un membre de sa famille ?
Non. La location à un proche (conjoint, parents, enfants, frères et sœurs) est strictement interdite dans le cadre du dispositif Jeanbrun.
Qu’en est-il de l’impôt sur la plus-value à la revente ?
L’impôt sur la plus-value à la revente est calculé en réintégrant les amortissements déduits (de 3,5 % à 5,5 % par an) à la valeur d’acquisition. Cela augmente la base imposable et, par conséquent, l’impôt, similaire au régime LMNP. Les abattements pour durée de détention s’appliquent après.
Est-il cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux ?
Non, il n’est pas cumulable avec la loi Malraux, la loi Denormandie, les Monuments Historiques ou le Girardin social. En revanche, il peut être cumulable avec le PER, le FIP. ARTMONIAL GESTION vous conseillera au mieux !
Faut-il obligatoirement louer le bien en location nue pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Oui, le dispositif Jeanbrun s’applique exclusivement à la location nue, c’est-à-dire sans meubles. Sont donc exclus la location meublée, la location saisonnière (type Airbnb) ainsi que les résidences secondaires. C’est d’ailleurs l’une des différences majeures avec le LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), auquel les investisseurs sont souvent habitués.
Christine Gauvry
À propos de l'auteur : Associée-Gérante.