L’investissement immobilier est une valeur sûre qui offre de nombreux avantages. Il permet de générer des revenus, de constituer un patrimoine ou de diversifier ses investissements. La stabilité et la croissance à long terme de l’immobilier en font un choix privilégié pour de nombreux investisseurs. Voici les principaux dispositifs à considérer en 2025.
Les différents dispositifs pour l’investissement immobilier en 2025
Un investissement immobilier peut faire partie de votre stratégie patrimoniale si celle-ci est bien définie. Plusieurs avantages fiscaux sont encore présents en 2025 et permettent d’améliorer la rentabilité de votre investissement.
L’investissement immobilier en location meublée non professionnelle
L’investissement immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à proposer un logement meublé à la location. Il peut s’agir d’un logement d’habitation, d’un appartement en résidence de services ou d’affaires, ou encore d’un logement destiné au tourisme.
Le propriétaire inclut les revenus locatifs dans sa déclaration de revenus, dans la catégorie des BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Il bénéficie alors d’un avantage fiscal qui varie selon le régime d’imposition qu’il choisit.
En effet, les revenus d’une location meublée peuvent être soumis au régime micro-BIC s’ils sont inférieurs à des plafonds qui varient selon la nature de la location. Au-delà, ils sont imposés au régime réel et soumis à l’établissement d’une comptabilité.
Les dépenses telles que les travaux d’entretien, les intérêts d’emprunt sont alors déductibles. De plus, l’amortissement en location meublée permet de diminuer le revenu imposable. C’est un investissement immobilier rentable en 2025 si le logement est situé dans une zone attractive et affiche de bonnes performances énergétiques.
Investissement en nue-propriété
Il est possible d’acheter la nue-propriété un bien immobilier. L’investisseur ne peut ni habiter le bien ni le mettre en location.
Un autre investisseur (en général un institutionnel) achète l’usufruit. Dans ce cas, la durée de l’usufruit est déterminée au moment de l’achat par les 2 parties (nu-propriétaire et usufruitier).
Quand la durée de l’usufruit est réalisée, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien et peut alors l’habiter, le louer ou le vendre.
L’intérêt de l’investissement immobilier en nue-propriété est qu’il permet d’acquérir un patrimoine immobilier même en ayant un petit budget. En effet, ce type de bien est proposé en moyenne 30 à 50 % moins cher qu’un bien classique en pleine propriété. De plus, l’investisseur est exonéré de taxe foncière sur ce bien, qui n’est pas non plus pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Il n’a pas de gestion locative à gérer. Enfin, les dépenses d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.
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Dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale destinée à encourager l’investissement immobilier locatif dans les logements anciens à rénover.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le bien doit répondre à certains critères et se situer dans une des communes visées par le dispositif.
Le dispositif Denormandie vise les logements anciens à rénover ou les locaux à transformer en habitation.
Une fois la rénovation effectuée, l’investisseur doit le proposer à la location vide pendant 6, 9 ou 12 ans. Le montant du loyer doit être inférieur à un certain plafond, tout comme les ressources du locataire.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie, le type de travaux à réaliser est bien encadré et concerne en grande partie des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique. Un conseil en investissement immobilier de la part d’un professionnel est recommandé pour être certain de pouvoir profiter de l’avantage. Le montant de la réduction d’impôts est étalé sur la période de location. Son montant dépend du prix de revient du logement, travaux inclus, et de la durée de location : 6, 9 ou 12 ans.
L’achat de parts de SCPI
L’investissement immobilier en SCPI ou société civile de placement immobilier est une autre forme d’investissement immobilier possible en 2025. Une SCPI est une société qui acquiert des biens immobiliers destinés à la location, financés par des fonds collectés auprès de plusieurs investisseurs. Il peut s’agir de logements, mais aussi de commerces, de bureaux ou d’autres types de biens immobiliers situés en France ou à l’étranger.
L’investissement consiste à acheter des parts de SCPI. C’est ensuite la SCPI qui se charge de tout le volet de gestion locative. Il existe deux grands types de SCPI : la SCPI « fiscale » est destinée à générer des réductions d’impôts, tandis que la SCPI de rendement génère des revenus locatifs.
L’avantage majeur d’une SCPI est de permettre de diversifier vos placements avec un faible niveau d’investissement. Il faut toutefois bien se renseigner et recourir à un conseiller en gestion de patrimoine pour se lancer dans ce type d’investissement. L’achat de parts de SCPI reste en effet assez risqué, car le rendement n’est jamais garanti et le capital peut se retrouver dévalorisé dans certains cas.
Le mécanisme du déficit foncier
Utiliser le mécanisme du déficit foncier est un autre moyen d’investir son argent lorsque l’on est déjà propriétaire d’un bien immobilier proposé à la location vide. Il faut cependant avoir choisi le régime d’imposition au réel pour en bénéficier. En effet, le régime du micro-foncier ne permet pas de déduire des charges.
Au réel, le propriétaire peut déduire dans une certaine mesure les dépenses qu’il a réalisées dans le logement au cours de l’année, pour son amélioration, son entretien, pour des réparations. Il peut aussi déduire d’autres charges telles que les frais de gestion, etc.
Si ces charges excèdent les revenus fonciers, il peut alors déduire le déficit (maximum 10 700€ par an, voire plus s’il s’agit de dépenses pour travaux de rénovation énergétique) de ses revenus imposables. L’intérêt est alors de réduire le montant des impôts sur le revenu.
Les alternatives à l’investissement immobilier
En complément de vos investissements immobiliers, vous pouvez également faire appel à un conseiller en placement financier, afin de diversifier vos actifs. De nombreux supports existent pour vous permettre de préparer votre retraite, mettre vos proches à l’abri en cas de décès, ou encore financer des projets pour l’avenir.
La meilleure solution est de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine, pour y voir plus clair et choisir des investissements adaptés à votre profil et à vos objectifs. En tant qu’expert, ARTMONIAL GESTION vous guide vers les meilleurs placements répondant à vos objectifs. Nous sommes à votre disposition pour vous apporter des conseils en stratégie patrimoniale à Massy dans l’Essonne et en région parisienne, mais aussi dans le Var, dans le secteur de Saint-Raphaël.
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Christine Gauvry
À propos de l'auteur : Associée-Gérante.