Avec le vieillissement de la population, la demande en hébergements adaptés pour les personnes âgées ne cesse de croître. Les EHPAD et les résidences avec services pour séniors offrent ainsi une véritable opportunité de revenus qui peuvent ne pas être fiscalisés.
Notre cabinet de gestion de patrimoine en Essonne vous en dit plus sur ces deux types de logements meublés à la fiscalité avantageuse.
EHPAD ou résidence sénior : des différences de services
Les EHPAD et résidences services pour seniors proposent des logements meublés pour les personnes âgées. La différence entre ces deux types de structures se situe essentiellement au niveau des services offerts aux locataires.
Un EHPAD est une maison de retraite médicalisée destinée à accueillir des personnes âgées dépendantes. Ce type d’établissement propose à la location des chambres individuelles meublées avec du matériel médical. Du personnel médical est présent sur le site pour prendre en charge les résidents au quotidien et leur prodiguer l’ensemble des soins dont ils ont besoin.
Une résidence avec services pour séniors est un concept totalement différent, destiné aux personnes âgées autonomes. Ce type d’établissement propose des logements de type studios ou 2 pièces pour une personne ou un couple.
Ces établissements ont des espaces communs partagés entre les résidents, comme par exemple une salle de sports, une piscine, un restaurant, etc selon les établissements. Les résidents viennent y chercher bien-être, convivialité et lien social. Ce type de résidence n’est pas médicalisé, mais propose des services d’aide à la personne pour les seniors qui en ont besoin.
Votre cabinet de gestion patrimoniale vous informe sur la rentabilité d’un investissement en EHPAD ou en résidence pour séniors
Pour savoir s’il est intéressant d’investir en EHPAD ou en résidence séniors, la question de la rentabilité d’un tel placement immobilier se pose. Tout d’abord, il faut savoir que la demande ne manque pas pour ces 2 types d’investissement à condition toutefois que votre investissement soit bien placé et bien géré.
Le rendement moyen de ce type d’investissement locatif se situe autour de 4 %, que vous optiez pour un investissement en EHPAD ou en résidence services. Il s’agit d’un rendement intéressant. De plus, la gestion d’un investissement dans un logement meublé pour sénior ou un EPHAD est facilitée puisque c’est avec le gestionnaire de la résidence que vous conclurez votre bail. Le bail qui vous lie avec le gestionnaire est un bail commercial. Vous ne traitez pas directement avec l’occupant du logement. Vous prenez moins de risques qu’avec un investissement dans l’immobilier locatif classique et surtout, vous n’avez pas à gérer le changement de locataire.
Ces logements relèvent de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ou de la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Notre cabinet de gestion patrimoniale vous conseille pour investir dans un EPHAD ou une résidence pour séniors
Des avantages fiscaux équivalents
Un des conseils patrimoniaux pour l’investissement en résidence sénior est de déclarer ses bénéfices en BIC réels. L’investisseur peut alors amortir son bien. L’amortissement consiste à estimer la dépréciation d’un bien sur une période donnée. Cela permet de réduire la base imposable et ainsi la fiscalité des bénéficiaires. Le LMNP avec amortissement implique d’acheter un bien immobilier et de le louer meublé comme cela est le cas d’un EPHAD ou d’une résidence avec services pour séniors, avec la possibilité de déduire les amortissements chaque année.
Chaque composante du bien a sa propre durée d’amortissement. Les amortissements sont calculés sur une durée de 5 à 30 ans et cela commence dès l’acquisition du bien. Les valeurs des actifs immobiliers et les dépenses d’acquisition importantes sont amortissables, incluant les biens mobiliers de l’EPHAD ou de la résidence pour séniors. Les durées d’amortissement pour le mobilier sont généralement de 5 à 10 ans.
L’amortissement se calcule sur la base de 85% de la valeur de l’actif si le prix du foncier, à savoir le terrain, correspond à 15% de la valeur de l’actif. En effet, le foncier n’est pas amortissable.
Cependant, il existe des limites à la déduction des amortissements. Ces déductions ne peuvent pas générer de déficit, mais les amortissements non déduits peuvent être reportés sur les années suivantes sans limite dans le temps. La limite d’amortissement est calculée comme la différence entre le total des loyers et le total des charges.
Les EPHAD et les résidences pour séniors relèvent de la location meublée non professionnelle et de ce fait ont des avantages fiscaux significatifs. Cela permet aux investisseurs de réduire leur base imposable en reportant les amortissements non déduits sur les loyers des années suivantes.
Les conseils de votre cabinet de gestion en patrimoine pour faire votre choix
Il est important de bien étudier le bail commercial proposé par l’exploitant de l’EPHAD ou de la résidence pour séniors.
En effet, comme l’EHPAD comporte des contraintes particulières liées à la médicalisation de l’établissement et aux normes dictées par l’ARS qui évoluent régulièrement, les charges peuvent être élevées. C’est pourquoi, certains exploitants précisent dans leur bail commercial avec les investisseurs qu’ils prennent en charge tous les travaux (y compris ceux liées aux changements de normes demandés par l‘ARS).
C’est une façon pour l’exploitant de pouvoir faire les travaux qui lui permettent de conserver son agrément sans avoir à demander l’accord des investisseurs pour faire les travaux demandés par l’ARS.
Pour s’assurer un investissement locatif en EHPAD rentable, il faut s’assurer que l’établissement est attractif et que sa gestion est saine. Aussi, avant de faire votre choix, vous pouvez vous appuyer sur les conseils d’un cabinet gestion de patrimoine comme ARTMONIAL GESTION en Essonne pour évaluer le profil du gestionnaire.
Ce conseil s’applique aussi dans le cas d’un investissement en résidence avec services. Outre les qualités du gestionnaire, vous devrez aussi dans ce cas vous assurer de la bonne localisation de la résidence pour séniors. En effet, les personnes âgées qui choisissent ces résidences sont attachées à la proximité de services comme les commerces ou les professionnels de santé. Il faut donc vérifier que la résidence dans laquelle vous envisagez d’investir a tout pour séduire ces séniors indépendants, en quête d’un cadre de vie agréable.
Les EPHAD et les résidences pour séniors sont similaires concernant leur rentabilité et leurs avantages fiscaux. En revanche, ces établissements se différencient par leurs équipements et services proposés. Les conseillers de notre cabinet de gestion patrimoniale à Massy en Essonne vous recommanderont le meilleur investissement immobilier en fonction de votre situation.